城市综合体是什么意思

随着城市建设的快速推进，商业综合体作为生活服务设施的重要配套，在城市的各个角落已经遍地开花，成为日常生活中司空见惯的事物，不过，随着一些城市的冒进，过度开发，商业综合体在当前也面临着严峻的挑战，这些挑战，不仅来自于市场环境带来的外部竞争压力，也来自于消费习惯催生的内在经营模式的困境，商业综合体的转型势在必行。

从购物为主，到购物+休闲，商业综合体的发展已历经几次迭代

由于城市消费的推动，商业综合体在过去20年的时间里，无论是硬件建设，还是经营模式都发生了巨大的改变。

早期的商业综合体，功能和布局都相对简单，完全是以购物为主，例如，目前在很多城市传统商圈留下来的购物中心，大都是这一时期的产品，这些购物中心，首层大多经营超市、化妆品，2-3层为主要为服装，再往上的楼层，是各类家电、家居、电子产品等，最多再加个影院。这些购物中心，显然已经跟不上当期的发展趋势。

在地产开发商的推动下，新的商业综合体功能已经越来越完善，为满足消费者对购物场所越来越高的要求，商业综合体不仅购物的环境和硬件设施越来越好，同时，也不断引进购物以外的休闲业态，以增加对消费者的粘性和吸引力，购物、餐饮和娱乐按照50∶20∶30分布，已被业内认可为商业综合体的“黄金业态”比例。另外，商业综合体特色化、主题化的发展趋势也十分明显，例如北京SKP-S，以未来农场和火星探索，打造了一个充满科技感和未来感的沉浸式购物场所，而成都印象城，则引进川剧、脸谱等元素，形成浓郁的国潮风尚，这些都是近年来主题式商业综合体的佼佼者。

还有很多开发商，更进一步的把商业综合体与文旅产业结合起来，其中以万达为代表，其早期规划的万达城产品（现已被融创收购），不仅将水上乐园、滑雪场等大型的文旅产品直接植入购物中心内部，更以购物中心为依托，在周边打造主题乐园、演艺、酒店等文旅产业集群。

尽管商业综合体在渐进式发展，但其面临的核心问题尚未解决

当前的商业综合体，正面临两大根本性的挑战。

首先是电商的冲击。购物需求从线下转移到线上已是大势所趋，一个商业综合体的销售额还比不过一个头部带货主播，这已经不是新闻，尽管开发商绞尽脑汁，提升线下购物的差异化体验感，以及推动线上线下融合，但不可否认的是，购物消费对商业综合体的支撑已经动摇了，这一消费趋势的改变，直接威胁的当前商业综合体的底层经营逻辑。

其次，商业综合体面临品牌资源争夺的瓶颈。一直以来，能够进驻商业综合体的商品品类其实是相对狭窄的，日常消费的大部分商品，由社区周边的超市、小卖部等其他零售业态来满足。而进驻大型商业综合体的，主要有化妆品、服装、家电、家居、电子产品等几个相对大的品类，这些品类的品牌资源其实是相对有限的，这导致我们看到，几乎所有商业综合体的商品都趋于同质化。而在电商发展效应的叠加下，品牌方大幅收缩了线下布局，重心转移到线上，这也使得商业综合体在品牌引进方面陷入困境，很多新开的商业综合体都面临招商不足的问题。

城市商业综合体未来的转型出路？

实际上，单从满足购物需求的角度来说，城市商业综合体的发展已经过度饱和，无论是购物场所、购物环境方面提升，还是通过业态组合、业态规划创新，都不可能从根本上改变这一现实，最多只是起到市场新旧更换，优胜劣汰的作用，这无疑是一种重复建设、极其浪费的行为。

要打破这种局面，还是需要从挖掘城市新的消费需求着手。

在我看来，商业综合体向文旅化转型是其中的一种解决方案，但这种方式不可能是适应大众化市场的，因为大旅游的市场容量是相对有限的，一个城市不可能支撑多个类似万达城（现在的融创茂）那样的项目。那么，城市综合体就真的没有发展出路了吗？

并不是。消费增长是一个发展中城市永远不变的主题，而有消费，就需要提供消费场所。而在当前，消费增长的主要趋势，就是休闲和娱乐消费需求的爆发式增长，占居民消费的比重快速上升，商业综合体从以购物消费为核心向以休闲消费为核心转型，可能是未来的发展方向。

城市休闲消费供应还有很多短板。从最新发布的《2022中国现代休闲发展指数》可以看到，我国城市居民的休闲时间、休闲方式、休闲支出、休闲观念都有很大的很大程度的转变和提高，但满意度仅有38.5%，这其中，休闲场所的缺乏是一个重要因素。现在很多地方大力发展休闲旅游，但忽视了，身边的日常休闲消费才是更大的需求，例如亲子休闲、文化休闲、运动休闲、社交休闲等，无论是场所建设，还是业态发展，都还存在巨大的发展空间。

商业综合体规模巨大，消费场景丰富，将是城市休闲消费很好的服务平台。商业综合体能充分发挥聚合效应，形成城市休闲消费中心。实际上，商业综合体已经在城市居民的日常休闲消费方面表现出了一定的吸引力，尤其是餐饮和儿童娱乐，已经成为不少城市家庭节假日的休闲选择，但这并不彻底，一是休闲业态的广度和深度还远远不够，只能满足少量的需求，二是业态的组合不合理，由于占主导地位的还是购物，这导致了经营场所的畸形发展，餐饮、娱乐区局部场所火爆，而购物区往往冷冷清清。商业综合体要在城市休闲服务中发挥更大的功能，必须转变现有的经营模式，弱化购物属性，而大幅增加娱乐、休闲、餐饮型的业态，推动业态创新。

商业综合体向城市休闲中心转型还有很长的路。向城市休闲中心转型，是商业综合体底层经营逻辑的巨大转变，这需要开发商相应的转变开发思路，无论是对市场需求的研究、顶层设计、经营模式，还是消费硬件和场景的打造，都需要重新进行研究和探索。

对城市商业综合体如何转型，您怎么看，欢迎大家共同讨论。