开发商交房业主收房的注意事项 商品房收房验收时应注意什么

近几年房地产行业呈现下滑趋势。一些无良开发商利用购房人急迫入住或不具备专业知识的心理，催促购房人尽快收房。对于购房人来说，一旦收房意味着认可了房屋质量，除非有特殊情况，很难退房。因此，购房人在商品房收房时一定要明白收房的法律意义，收房时有哪些注意事项，以及收房后还有哪些维权措施。

一、收房的法律意义

根据《民法典》第598条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。” 第610条：“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。” 第615条：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。” 商品房收房既是开发商向买受人履行房屋交付义务的过程，也是买受人通过收房判断房屋是否符合质量要求的过程。收房完成后，意味着开发商已经履行了交付房屋的义务，买受人认可开发商交付的房屋无质量问题。

二、收房的注意事项

第一，注意是否达到法定交房条件，即“一表二书”，《竣工验收备案表》、《住宅质量说明书》、《住宅质量保证书》。有些开发商不会主动公示“一表”，即“竣工验收备案表”。若是没有公示，购房人可以向开发商主张，要求查看竣工验收备案表。另外，“二书”指的是《住宅质量说明书》、《住宅质量保证书》，一般情况下，交付的时候，“二书”都会给购房人，如果开发商没有给，可以拒绝收房。

第二，注意是否满足合同约定的交付条件。商品房买卖合同一半会对房屋的交付条件和标准有明确的约定。例如，是否通燃气、暖气等。若没有达到交房条件，一方面购房人可以拒绝收房，另一方面开发商构成违约，需承担违约责任。

第三，注意交房日期。开发商应当在合同确定的交付日期前通知买受人办理交接手续。若开发商的通知中已经明确办理交接手续的时间、地点以及应携带的证件，买受人应当按时办理交接手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖合同解释”）第8条：“……买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

第四，注意是否存在房屋质量问题。包括但不限于门框是否灵活、摇晃，外形是否有破损等；墙面、地面是否空鼓等。如果发现存在房屋质量问题，可以拒绝收房，要求开发商继续修复，直至修复完成再进行交房。

第五，签署文件要谨慎。房屋交接单等文件一定要在自己检查完房屋的质量和各种手续是否齐备后，再进行签署，一旦签署房屋交接单意味着认可房屋不存在质量问题，除非房屋主体结构存在质量问题无法再向开发商主张退房且房屋的毁损灭失风险由买受人承担。

三、收房的法律后果

商品房交付后，并不意味着开发商不需要再承担任何与房屋质量有关的责任。有些房屋质量问题在交房时并无法看出，在保修期内发现质量问题的，开发商依然要承担一定的责任。根据《商品房买卖合同解释》第十条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”所以只要在保修期内出现房屋质量问题，开发商依然要承担修复责任。

四、总结

收房时开发商履行交付商品房义务的过程，购房人一旦收房表明认可房屋质量没有问题，因此收房过程一定要慎重。收房时首先要查验开发商的各种竣工手续和住宅质量文件，其次要注意交房日期以防把自己置于违约方的地位，再次要认真检查房屋质量是否存在问题，最后签署交房文件一定要谨慎，在查验完房屋后再进行签署。收房后，保修期内房屋出现质量问题的开发商仍需承担修复责任

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责任编辑：张莹钰

文字编辑：杨文青