今年二手房行情怎么样_二手房永远卖不出去了

二手房还是不好卖。

跟新房一样，从去年年底到今年年初，二手房的销售有所回暖，但贝壳研究院的数据表明，全国重点50城贝壳新房案场带看指数，仍低于2022年春节后的水平。

由此推断，存量市场不活，依然如故。

去年，武汉楼市的新房，卖了大约11万套，按照往年的比例估算，二手房的成交量，大概5-6万套左右。

艰难的二手房行情，落到每个房东头上都一样：十万、十万地降价，却波澜不惊。

朋友伍伟，在后湖有一套房，他知道这是90年代的老房子，卖相差了点，也降过几次价。

房东降起价来，可真狠，比开发商减5000块、打个99折大方多了，直接砍总价，小则5万，大则10万，卖房的决心，比开发商生猛。

结果，去年挂牌到现在，无人问津，问起原因，也都说市场行情不好，没啥客源。

小伍的心态有点崩了：二环附近的房子，都快降到价格洼地了，怎么还卖不掉？

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查了一下小区的周边行情，之所以难卖，直接原因在于，竞品数量多，虽说没四面楚歌那么严重，但形容腹背受敌并不为过。

后湖武汉大道东，大量同款90年代的老房子

“高龄”房源难卖，源于武汉二手房市场供给的结构性失衡。

这一届购房者，见证了交房烂尾、房企暴雷，更青睐二手房，眼见即所得，买到就是心安，价格也相对优惠一些。

不过，根据贝壳网的数据，品相上，能与新房较量的二手房，只有5年以内的次新房，可市场占有率区区9%，稍微宽松一点，5-9年房龄的二手房，也才只有27%。

大头在哪儿？

是那些交房超过15年的老房子，占49%，妥妥的半壁江山。这些房源，基本都是2000年“生人”，更不乏90年代的“古早货”，岁数比初登楼市的90后都大。

口罩事件的影响，催生出一部分改善群体，以及整合优化名下资产的需求。因此，近两年，大批大批90后、00后的老房子，被挂上二手房网站。

这部分房东的心态很典型，租不出价格的老破小，赶紧清理掉，要么配置更优的理财渠道，要么卖旧换新。

可是，这种市中心的老破旧，愿意花钱的，除了冲着顶级学区去的，就是第一次买房的小年轻。

普通刚需买房，顶多150-200万的预算，人生第一套房，花了一两百万，当然不能随便上车，委屈了自己。

他们都会经历一番纠结：

到底舍弃舒适度、追求市中心的老破小，还是牺牲生活便利度、奔赴新区？

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房东可不能纠结。

二手房买卖，是个人与个人的交易。

房东只能仰仗中介带客，渠道单一，成交难度自然更高，甚至强势一些的中介，还会要求签独家代理，这样一来，你的房源成交快慢，完全掌握在中介手里，房东就很被动。

怎么更快地把房子卖出去，没人比得过开发商。

开发商卖房，有线上+线下的广告，有砸下几百万的售楼部，有知名设计师操刀的样板间，同时，还有虐过千百遍、待你依然如初恋的置业顾问。

反之，“高龄”的二手房，大多外墙掉砖掉漆，园林绿化干枯秃皮，对衰败的公区，房东却无能为力。

但是，房东对自己房源的展示面，应该是有所作为的。

同样一个小区，相近的房源，二手房网站的展示图片，充分暴露了房东高低各不同的“卖商”。

下面是三个不同房源的图片。

买二手房的，真的不关心以前房主是怎么生活的，最好一丁点都不要展示出来。中介看了，也提不起兴致积极带看，你的房子，就沦为其它优质房源的陪衬，被迫成了炮灰。

一进门，客厅、阳台的整洁程度，就决定了看房的第一印象，尤其厨房、卫生间这种杂物多、使用高频的地方，更要多下功夫。

换位思考一下，看到下面的图片，第一观感，是不是舒服很多？

以上属于同一个小区，房龄也超过了15年，但谁看了，肯定更有欲望买展示面更好看的房子。

很多房东心理上拗不过，总觉得，卖房子，再花钱布置，不值当。

都知道老破小难卖，房东更要多花心思，花小钱办大事，把房子卖出去，才最紧要。

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不过，银行对待超过15年房龄的老房子，贷款条件很严苛，最多拿到30%的房贷，更多是不予通过。

去年年底，武汉开始试点推行二手房“带押过户”的政策。

简单来说，买二手房，卖方不需要清完原有房贷，就可以过户登记，省了一笔过桥费；买方可带抵押过户贷款买到房子，能缩短交易时间。

今年1月，武汉官媒报道了第一例“带押过户”，在招商银行武汉分行完成。

不过，理想很饱满，银行很现实。

楼市火爆的时候，买新房的贷款合同，大排长队，自动上门，不到万不得已，老百姓不会停贷、法拍，因此，新房房贷是银行最优质的业务。

做新增房贷的生意，可比存量房贷舒服多了，所以，银行并不愿意推行“带押过户”。

现在行情下行，房子不好卖了，银行把“带押过户”从库房里拿了出来，既能保住原先的存量房贷，又能带来一定的新增房贷，可谓一石二鸟。

可是，武汉20多家银行，只有5家能办理该项业务，并且，“带押过户”只能在同一家银行办理，跨行办理的通道没有打通。

说到底，“带押过户”还是辛苦钱，银行的积极性并不高。

更麻烦的是，如果卖家当初贷款的房贷利率很高，买家不能自由更换利率更低的银行，那么“带押过户”在第一步就夭折了。

如果择行贷款这一步没有问题，接下来，还有贷款比例的关要闯。

“带押过户”有一个计算公式，新增放贷额度=房产估值70%-未还清房贷

买过二手房的都知道，房产有一个估值价，在实际操作过程中，房产估值70%的比例，并不绝对，很多房子压根达不到70%，没有确定性，这宗交易就更容易告吹了。

很明显，在具体执行层面，银行作为中间方，决定了“带押过户”是否能顺利推进、持续可行。那么，买卖二手房的渠道优势，还是回到了中介手上。

房东只要不作，坚定卖房的初心，跟中介打好关系，随着新房行情受政策利好的好转，二手房自然也会顺风顺水。