房子70年使用权到期了怎么办？

基本案情：

杨某与沈阳某房地产开发有限公司于2015年12月23日签订《商品房买卖合同》。合同第一条“项目建设依据”载明，出卖人以出让方式取得位于沈阳市铁西区肇工北街某地块的土地使用权，该地块规划用途为居住商业用地，土地使用年限自2012年11月20日至2082年6月7日（70年）。

2018年，杨某办理不动产权证书后发现，该证书上注明国有土地使用权至2061年11月15日，即土地使用年限变更为50年，与合同约定不符；认为该房地产公司的行为构成违约，自己多支付的20年土地使用权的对价即是实际损失。故诉至法院，请求确认该公司违约并向其赔偿经济损失。

法院审理后认为，双方当事人签订的商品房买卖合同中载明的项目所在土地的使用权年限为70年，而此房地产公司实际取得房屋所在地块的土地使用权年限为50年，该公司对此是否应当承担赔偿责任是本案焦点所在。因双方在合同中对于土地使用年限的违约责任没有进行约定，同时根据我国现行的法律规定，土地使用权期限届满后自动续期，对于杨某的权利没有实际影响，故人民法院对杨某的诉讼请求不予支持。

法律评析：

我国宪法第10条与民法典第249条都规定，城市土地属于国家所有。因此，老百姓购买一套房屋时获得了两种权利：一是对该房屋的所有权；二是对购买房屋占用范围内相应土地的使用权，这个权利就是法律上所说的住宅建设用地使用权。

依照我国相关法律的规定，住宅建设用地使用权的最高年限是70年。房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而住宅建设用地使用权最高为70年。

民法典第359条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

“自动续期”的写入，给老百姓吃了一颗定心丸，大家无须再担心房屋到期的产权归属问题。

建设用地使用权是怎样规定的？

（1）民法典中的建设用地使用权

建设用地使用权是对国有土地使用所设定的一项用益物权。通过设立建设用地使用权，让建设用地使用权人可以利用国有土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地包括住宅用地、商业用地、公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

（2）建设用地使用权的空间性

民法典规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。国家在出让建设用地使用权时，通过对建筑物的四至、高度、建筑面积和深度作出明确规定，以确定该建筑物占用的空间范围。

在分层出让建设用地使用权时，不同层次的权利人按照同样的规定取得土地使用权，在法律上的权利和义务相同，仅在使用权所占用空间范围上有所区别。

（3）设立建设用地使用权的环境保护义务

民法典第346条规定，设立建设用地使用权应当符合节约资源、保护生态环境的要求。节约资源、保护生态环境的要求，在我国宪法和环境保护法律中都有规定。民法典第9条规定了“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境”的“绿色原则”。规定设立建设用地使用权的环境保护义务，是贯彻绿色原则的具体体现。

读典互动：

住宅土地使用权“自动续期”让老百姓吃下“定心丸”

甲委员：民法典第359条确立的住宅建设用地使用权“自动续期规则”和非住宅建设用地使用权“依法办理”，回应了百姓内心悬而未决的房屋产权问题。居民的建设用地使用权期满时，无需申请，即可实现自动延期，不仅有利于保障居民的切身利益，也有利于降低行政机关的办公成本。

乙委员：“有恒产才有恒心”。“自动续期”制度编制了一张可预期的安全网，这张大网承载了全国人民群众的“住有所居和居有所安”，推动形成全社会对公民财产的长久受保护的良好和稳定预期。

丙委员：我国是社会主义公有制国家，土地所有权的权利主体只能是国家和农民集体，其他任何组织和公民个人都不享有土地所有权。但是，建筑物的所有权独立于土地存在，建设用地使用权人依法取得国有土地的使用权后，就有权利用该土地建造建筑物。法律保护的是合法建造的房屋，而不是私搭乱建的建筑物，私搭乱建不能受到法律的保护。

丁委员：既然是自动续期，那么续期周期为多少年意义就不是特别重要了。现在的重点是：续期费用该怎么算，会不会又要交上一大笔钱？相关法律法规还没有出台，民法典上为此留出了立法空间。