什么是经济适用房和商品房的区别 购房注意哪些细节

一、房屋的分类及注意事项

1、普通商品房：房屋的用途包括住宅、商业办公、工业和其他。其土地的取得方式一般为划拨和出让，其中划拨方式取得的房屋一般不得出售，但允许以补缴土地出让金的方式转为出让的情况除外。

2、政策性房屋：包括两限房、自主性商品房、经济适用房、廉租房、优惠价房、单位自管房、军产房、小产权房、农村房屋、公租房、央产房等享受国家政策福利优惠等条件的房屋以及农村集体土地上的房屋。该类型房屋主要须审查当地政策对该房屋转让是否有其特殊要求。

3、回迁房：回迁房可以分为两类，一类是城市危房改造成回迁房，按照危旧房屋改造政策将私房或承租的公房拆除，然后按照回迁或安置标准，被拆迁人获得到的新建房屋。该房屋在二手房交易管理中一般适用经济适用房的产权管理。

另一类是开发商征收土地新建房产，赔给拆迁户的房产，该房屋产权通常属于商品房性质，二手房交易操作过程中该产权管理与普通商品房一致。回迁房的常见问题是，已交房但一般未办理产权证书。

二、房屋权利限制及风险防范

1、抵押权：按照民法典规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

2、居住权（通常指租户）：根据民法典规定，居住权无偿设立，设立居住权的，应向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

3、预告登记：根据民法典规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

4、违建房屋：根据相关规定，对于房屋产权人未经审批自行对房屋进行扩建，房屋行政主管部门可基于房屋现状与不动产登记簿载明权利状况不一致，而将房屋认定为附有违法建筑并结构相连的房屋，作出限制交易的行政措施。

签订合同时，应前往不动产登记中心了解所购房屋的产权信息。

三、影响房屋价值的其他情况

1、户口：购房时，应前往户籍管理部门查询。户口迁移的问题在后续可能的法院诉讼中，法院不会强制执行。应在购房合同中约定关于户口迁出的相关条款，并设立违约金。

比如“六年一学位的政策”，即同一住址，六年内只提供一个学位。因此，购房前应仔细询问派出所户政科该房屋的落户情况，是否占用学位等。另外如果是出租房，则应向街道办询问租赁合同是否有占用学位名额。

2、凶宅：购房时，应就房屋进行网上查询，并向周边邻居询问是否存在“凶宅”的情况。

四、当事人的情况及风险防范

1、合同签订方和实际履行方不一致（即形成代理关系），那么要着重审查以下几个方面：

⑴是否有书面的授权委托书，委托书中是否注明了代理人和被代理人的姓名、身份证号、地址、关系、代理事项、权限及代理期限等；

⑵代理人和被代理人的关系是否合理（比如夫妻、父母等），考虑到为何被代理人需要代理人进行代理；

⑶产权证和被代理人、代理人的身份证件是否齐全；

⑷准备并保留与被代理人之间的通话视频并录像，固化证据。

2、合同签订方和实际履行方不一致（即形成代持关系），那么要着重审查以下两个方面：

⑴审查房屋产权代持的事实是否充分，着重审查代持协议、出资证明以及实际居住的情况；

⑵审查名义上的业主的配合程度，名义业主是否能够及时到场，对合同履行提供担保等。

3、房屋登记情况与实际权利情况不一致：一般常见于夫妻共同财产、家庭共同财产、继承的共同财产、名义业主出卖代持房屋。那么我们在购房时需要做到以下几点：

⑴现场勘查房屋居住情况，是否存在共同居住人；

⑵核实登记权利人的婚姻情况，财产是否属于夫妻共同财产；

⑶查询房屋的获得情况，是否存在家庭共有或继承人共有；

⑷通过中国裁判文书网等法律文书查询网站查询，房屋产权是否存在争议。

五、优先购买权

根据民法典规定，按份共有人转让其不动产份额，其他共有人在同等条件下有优先购买权。另外，房屋的承租人在同等条件下也拥有房屋的优先购买权。但承租人的优先购买权被侵犯并不影响实际签订的买卖合同的效力。但出租人（即原房东）将可能须承担相应的赔偿责任。

关于购房时针对优先购买权的防范措施：

⑴要求优先购买人出具书面的放弃优先购买权的承诺书并附上其身份证件；

⑵通过电话或视频等方式确定优先购买人的身份并固化证据；

⑶在买卖合同中就可能产生的优先购买权纠纷作出约定；

⑷通过现场勘查及不动产信息查询核实优先购买权的实际情况。