小区品质主要从体现在哪些方面

“一个小区好不好，怎么判断？”

不少过来人传授经验：前期主要看规划，后期主要看物业。

小区整体规划，即楼栋单元分布、容积率、绿化率等，决定了小区的居住舒适度。而后期物业服务品质，直接关系到房屋后续的保值增值。

本期，房生活从五大维度解析小区品质指标，帮你避坑~

01

楼栋单元及排布

现代小区楼栋排布，主要采用“阵列式”和“围合式”两种方式。

“阵列式”排布的楼栋，视野和采光普遍不错。有时楼栋中还会产生“楼王”，即小区位置最佳的楼栋，视野开阔无遮挡、通风和采光条件好。

“围合式”排布的楼栋，在一定程度上会牺牲视野和采光，但意味着有较大的中庭园林景观给到住户，下楼就是逛公园般的居住体验。

有的小区在采用前两种排布方式时，还会同时采用“高低配”的组合形式，如“高层+洋房”、“高层+叠拼”。

对于“高低配”小区，需要特别关注高、低层区是否合理分区、合理收费等问题。

严格执行高、低层区分区管理的小区，住户有各自的活动区域和出行归家动线，互不影响和打扰，从而能够很好地兼顾居住安全、隐私和圈层质量。

对于一些没有严格执行分区管理的小区，需要慎重选择。比如，高层区和低层区物业收费问题。一般情况下，低层区物业费用会比高层区物业费用多一些。

02

楼层和梯户比

不同的物业类别，楼层高低有所界定。

通常情况下，高层产品，层高一般在33层以内；小高层产品，层高在13层左右；洋房产品，层高在6层以内。

需要注意的是，一些开发商宣传物料可能存在“名不副实”的情况，因此辨别小区到底是属于哪一种物业类型很有必要。

例如，市面上一些标榜洋房的产品，层高来到了10层左右，并不能称为严格意义上的“洋房”，而是属于“小高层”。

另外，可以参考另一个与楼层相关的指标——梯户比。

目前，市面上很多洋房和叠拼梯户比能做到一梯一户，而高层、小高层梯户比也能做到2T3或2T4。

03

容积率

容积率，直接关系到小区的居住舒适度。

容积率越高，往往意味着建筑密度的增加，总户数的增加。近年来，楼市对于新建商品房有明确的降容规定。

不同城市，针对地块性质和物业类别，容积率标准也不相同。

一般来说，目前品质较高的高层容积率在2.5以内，叠拼和洋房容积率在2.0以内。

04

绿化率

绿化率，指的是小区绿化面积占比。

绿化率越高，意味着小区整体植被环境较好。尤其是对于一些文旅康养项目来说，这个指标尤为重要。目前，市面上规定小区绿化率不得少于30%。

小区绿化好不好，大多数情况下取决于小区园林设计。在园林设计方面，目前市面上比较热门的园林设计有两种：

中式风格园林在小区园林景观设计上，讲究风水和赏味，往往采用山、水、亭、台、楼、榭等元素。置身其中，在松、柏、竹等植被掩映下，建筑一隅即是一抹复古韵味。

现代风格园林，往往更加注重功能性，以种植经济型乔、灌木和草坪为主，同时打造小区的功能分区，即儿童游玩区、戏水区、归家走廊、迎宾会客厅等等，给予业主归家尊崇感。

无论是哪一种园林风格，只要符合小区风格定位、具备实用和观赏价值的，就是最好的。

对于准业主而言，不同小区园林景观的维护成本不尽相同，但这些成本往往直接和后续的物业费挂钩。

05

物业

很多购房者在买房的时候，会比较关注房子所属的开发商品牌，而忽略小区物业品牌。但有两点需要注意：

第一，品牌开发商的房子，并不意味着房子能够持续溢价。对于新房来说，多数情况下，品牌开发商的房子单位平方价格，本来就比周边的房子贵，因此二手房单位平方价格高于周边是很正常的。

第二，小区物业品质，直接关系着二手房能否卖得上价格。如果一个小区经常存在物品丢失、配套失修等情况，必然会使小区品质和口碑大大折扣。

最后，物业品质的好坏，主要看物业公司的资质等级。

最简单的方法，就是看物业公司排名榜单。很多知名房产研究机构都会出具年度物业品质排名榜单，比如中指研究院就发布了《2021中国物业服务百强企业名单》，可供大家参考。

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