二手房买卖注意事项及详细流程

导读：近两三年房地产市场持续低迷，众多开发商陆续暴力，多个楼盘停工或延期。很多消费者惶恐不已，新房期房非央企、国企开发商不敢触碰，但这类开发商的楼盘价格又高。所以二手房成为了一个不错的选择。今天将和大家分享个人从业经验，二手房交易全流程及注意事项。

一、如何选择二手房

1、需要根据自己的情况明确自己的需求，如：区域、配套要求、面积要求、预算等；

2、根据需求缩小选择范围。可上网浏览房源（如贝壳、58），咨询线上中介基本信息，辨别专业度。

3、选择专业度高、靠谱的中介线下看房。

4、看房过程中需要重点开发商、物业及物业费、小区绿化、梯户比、车位比、配套情况（商业、交通、医疗、周边环境可实地考察、至于教育配套可以打所在区域教育局进行确认）

二、签约过户

确定房源后与中价落实相关费用（中介费、贷款服务费、税费），中介费和贷款服务费为经纪公司收取，中介费昆明市场一般为2%-3%，贷款服务费为1%左右，超出这个部分为不合理，低于了可能存在其他的变相收费，如还有额外的公证费、或者中介吃差价的情况。税费均由政府收取（昆明市税费包括：增值税5.3%、契税1%-3%、个税1%）。

与中介确认好相关费用就可以约房东谈价格，这些可以让中介落实房东心理价位，并参考同小区同户型近3个月或6个月成交价格情况，给出自己的心理价位，带着诚意可与房东在进行再次谈价，一般在房东的心理底价上还能有一定的议价空间（可让中介从中协调）。

以上都确定好了就可以进行签约过户，具体流程如下：

1、买卖双方资料审核、房屋风险审查。

2、签订买卖合同支付定金。签订合同需要明确总房款、定金金额（不超过20%）、过户时间、违约条款、首付支付时间（一般过户前支付）及支付方式（建议一定走资金监管）

3、签订居间合同。需要明确中介费、贷款服务费（建议找大公司更有保障，有投诉渠道）

4、签贷款。贷款分为商业贷款和公积金贷款。所需资料有所不同。以下分类列举

（1）商业贷款资料

卖方：

买方：

2、公积金贷款资料

卖方：

买方：

5、签网签

网签即网上签约，是指房屋买卖双方在住建委网上签约系统在线录入《存量房买卖合同》的相关内容，做合同备案的过程。需要准备如下资料：

6、过户缴税

过户即更换房产证。（全款一般可现场领取，贷款原件会抵押在银行）、过户时即需缴纳税费。昆明市二手房交易税费包括增值税（原房产证满二免缴）、个税（原房东昆明市满五唯一免缴）、契税（缴纳税额以核税价计算，一般两个价格会有差距，所以要跟随中介办理，以免被吃差价）。

缴税需要准备的材料：

卖方：不动产证/房屋产权证、身份证、户口本、结婚证、愿购房契税发票/购销合同/买卖合同。

买方：身份证、户口本、结婚证

7、资金监管账户解冻。在完成过户后，可以解冻资金监管账户，卖房才能收到首付款。（因房屋交易标的太高，建议都采用资金监管账户，是保证资金安全最有效的方法）

二手方交易，说简单也简单，说复杂也复杂，需要与中介合作，又需要防止中介赚额外费用。所以需要重点跟随办理缴税过程，逐一与缴税人员核对，尽量避免代办缴税。