二手房买卖注意事项及详细流程

导读:近两三年房地产市场持续低迷,众多开发商陆续暴力,多个楼盘停工或延期。很多消费者惶恐不已,新房期房非央企、国企开发商不敢触碰,但这类开发商的楼盘价格又高。所以二手房成为了一个不错的选择。今天将和大家分享个人从业经验,二手房交易全流程及注意事项。

一、如何选择二手房

1、需要根据自己的情况明确自己的需求,如:区域、配套要求、面积要求、预算等;

2、根据需求缩小选择范围。可上网浏览房源(如贝壳、58),咨询线上中介基本信息,辨别专业度。

3、选择专业度高、靠谱的中介线下看房。

4、看房过程中需要重点开发商、物业及物业费、小区绿化、梯户比、车位比、配套情况(商业、交通、医疗、周边环境可实地考察、至于教育配套可以打所在区域教育局进行确认)

二、签约过户

确定房源后与中价落实相关费用(中介费、贷款服务费、税费),中介费和贷款服务费为经纪公司收取,中介费昆明市场一般为2%-3%,贷款服务费为1%左右,超出这个部分为不合理,低于了可能存在其他的变相收费,如还有额外的公证费、或者中介吃差价的情况。税费均由政府收取(昆明市税费包括:增值税5.3%、契税1%-3%、个税1%)。

与中介确认好相关费用就可以约房东谈价格,这些可以让中介落实房东心理价位,并参考同小区同户型近3个月或6个月成交价格情况,给出自己的心理价位,带着诚意可与房东在进行再次谈价,一般在房东的心理底价上还能有一定的议价空间(可让中介从中协调)。

以上都确定好了就可以进行签约过户,具体流程如下:

1、买卖双方资料审核、房屋风险审查。

2、签订买卖合同支付定金。签订合同需要明确总房款、定金金额(不超过20%)、过户时间、违约条款、首付支付时间(一般过户前支付)及支付方式(建议一定走资金监管)

3、签订居间合同。需要明确中介费、贷款服务费(建议找大公司更有保障,有投诉渠道)

4、签贷款。贷款分为商业贷款和公积金贷款。所需资料有所不同。以下分类列举

(1)商业贷款资料

卖方:

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买方:

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2、公积金贷款资料

卖方:

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买方:

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5、签网签

网签即网上签约,是指房屋买卖双方在住建委网上签约系统在线录入《存量房买卖合同》的相关内容,做合同备案的过程。需要准备如下资料:

二手房买卖注意事项及详细流程-5

6、过户缴税

过户即更换房产证。(全款一般可现场领取,贷款原件会抵押在银行)、过户时即需缴纳税费。昆明市二手房交易税费包括增值税(原房产证满二免缴)、个税(原房东昆明市满五唯一免缴)、契税(缴纳税额以核税价计算,一般两个价格会有差距,所以要跟随中介办理,以免被吃差价)。

缴税需要准备的材料:

卖方:不动产证/房屋产权证、身份证、户口本、结婚证、愿购房契税发票/购销合同/买卖合同。

买方:身份证、户口本、结婚证

7、资金监管账户解冻。在完成过户后,可以解冻资金监管账户,卖房才能收到首付款。(因房屋交易标的太高,建议都采用资金监管账户,是保证资金安全最有效的方法)

二手方交易,说简单也简单,说复杂也复杂,需要与中介合作,又需要防止中介赚额外费用。所以需要重点跟随办理缴税过程,逐一与缴税人员核对,尽量避免代办缴税。

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