什么是楼面价?楼面价与房价的区别?

楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格。楼面价计算公式:楼面价=土地总价格 / 建筑总面积。楼面高低与两个指标有关系,一是土地总价格,二是规划容积率。房价可以通过楼面价来进行粗略推算。也就是说,房价=楼面价/土地成本占比(大致为30%~60%)。但是土地成本占比在各个城市差异很大,要具体情况具体分析,根据周边参考价格来综合分析房价会更行。

一、楼面价定义及其计算公式

楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格。

楼面价计算公式:楼面价=土地总价格 / 建筑总面积=土地单价/规划容积率。

土地价格越高,则楼面价也就越高。建筑总面越大,楼面价越低。

楼面土地价格计算和两个指标有关系,一是土地总价格,二是受到规划容积率的控制。

土地价格就不用多说了,计算时要包括各种购买土地时所发生的费用。以土地拍卖为例,地块位置越好,竞拍开发商越多,土地出让总价格也就越高。

最大建筑面积受政府批准的容积率控制。容积率就是用规划总建筑面积除以占地面积,比如在10000平方的土地上建15000平方的房子,那么它的容积率就是1.5。同一地块的容积率越大,自然建筑总面积就越大。

二、楼面价与房价的关系

房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。即房价:土地价格+建筑物价格。

房价成本构成中,包括土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等多种因素。

因此,房价可以通过楼面价来进行推算。也就是说,房价=楼面价/土地成本占比

据推算,土地成本占房地产开发成本比例在40%左右。但是这还要看土地是通过什么途径拿到的,如果是通过竞争激烈拍卖,土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。

土地成本占比在各个城市差异很大。小城市土地价格低,建安成本占据比例高,销售价格可能是楼面价3到5倍。大城市土地价格高,建安成本占据比例低,销售价格是楼面价的1.5到1.8,因此,关于房价和楼面积价之间的关系,要具体情况具体分析,周边参考价格来综合分析,才会得出楼盘的最低售价范围是多少。

文章中所含的所有内容,均由互联网用户自发贡献,该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务,不拥有所有权,不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权与违法违规的内容,请发送邮件至 782699939@qq.com 举报,一经查实,本站将第一时间删除内容。本文地址:https://www.jiaku.net/jk/27994.html

(0)
上一篇 2023-03-02 10:23:59
下一篇 2023-03-02 10:27:04

相关推荐

返回顶部