什么是楼面价？楼面价与房价的区别？

楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格。楼面价计算公式：楼面价=土地总价格 / 建筑总面积。楼面高低与两个指标有关系，一是土地总价格，二是规划容积率。房价可以通过楼面价来进行粗略推算。也就是说，房价=楼面价/土地成本占比（大致为30%~60%）。但是土地成本占比在各个城市差异很大，要具体情况具体分析，根据周边参考价格来综合分析房价会更行。

一、楼面价定义及其计算公式

楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格。

楼面价计算公式：楼面价=土地总价格 / 建筑总面积=土地单价/规划容积率。

土地价格越高，则楼面价也就越高。建筑总面越大，楼面价越低。

楼面土地价格计算和两个指标有关系，一是土地总价格，二是受到规划容积率的控制。

土地价格就不用多说了，计算时要包括各种购买土地时所发生的费用。以土地拍卖为例，地块位置越好，竞拍开发商越多，土地出让总价格也就越高。

最大建筑面积受政府批准的容积率控制。容积率就是用规划总建筑面积除以占地面积，比如在10000平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容积率就是1.5。同一地块的容积率越大，自然建筑总面积就越大。

二、楼面价与房价的关系

房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。即房价：土地价格+建筑物价格。

房价成本构成中，包括土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等多种因素。

因此，房价可以通过楼面价来进行推算。也就是说，房价=楼面价/土地成本占比

据推算，土地成本占房地产开发成本比例在40%左右。但是这还要看土地是通过什么途径拿到的，如果是通过竞争激烈拍卖，土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。

土地成本占比在各个城市差异很大。小城市土地价格低，建安成本占据比例高，销售价格可能是楼面价3到5倍。大城市土地价格高，建安成本占据比例低，销售价格是楼面价的1.5到1.8，因此，关于房价和楼面积价之间的关系，要具体情况具体分析，周边参考价格来综合分析，才会得出楼盘的最低售价范围是多少。