买二手房注意事项和手续和费用

如果没有买过二手房，千万别说自己懂房地产。

每一次二手房交易，都是市场对房产价值的再确认、再认可，因而，二手房的含金量，往往纯度较高，价格方面，也是经过了多房源供应方的充分竞争，不像新房、期房那样，定价主动权掌握在开发商手中。

但是，买二手房需要注意的点是很多的，尤其是以下几个关键环节：

1、房屋是否有产权瑕疵

买二手房，最怕买到产权有瑕疵纠缠不清的房子，这种瑕疵，不是说房产上有银行抵押、贷款未还完这样的常规操作，因为多数人买房都是按揭贷款的。

贷款未还清，房屋上有银行的抵押，反而更安全，因为银行不会轻易允许原房东把房子转让给其他人，有银行替买家监管着，也总比房东私下一房多卖的好，至于银行抵押，等房东还清尾款（一般是用买方的首付款、定金），就能自然解除。

这里的产权瑕疵，主要是指房东有多个、共同所有人等状况，比如夫妻双方一方容易卖，一方不同意；比如因老人去世继承的房屋，有多个子女继承人的，兄弟姐妹对卖房达不成统一意见等。

还有的产权瑕疵，是房产的产权交易受限，比如小产权房、农村宅基地自建房等，这样的房产要敬而远之。

2、有无不利因素和潜在的硬伤

不利因素和潜在硬伤，既包括房子自身的，也包括周边环境的，由于“所见即所得”的二手房交易模式，这些问题相对更容易发现。

比如房子是否漏水潮湿、采光朝向、通风、楼间距等，或者周边有无垃圾处理站、化工厂、物流园等不利因素，开车或者在小区周边走一圈就能发现问题。

还有些可能需要经过一番邻里走访调查才能发现的，比如是否属于凶宅等。

当然，这些问题要比产权瑕疵更容易甄别，每一套房产都不是完美的100分的，只不过看每个人对于购房的侧重点不同。

有的只是看重房子的一个资格，比如学区房，那么面积小点小户型无所谓，有的更看重改善居住功能，那么周边配套就是加分点，总之就是因人而异的。

3、交易流程的资金风险管控

比起新房、期房市场买到烂尾楼、停工项目而言，二手房交易环节中，容易出现资金风险的，其实也就是付款、过户等交易流程了，当然，交易流程风险管控相对容易、规范。

但是，一般而言，各个大中城市的二手房交易流程目前来讲都比较规范，而且如果有中介参与其中把控风险，分担买卖双方的权利义务，也是相对有保障的。

实在不放心，可以委托第三方做资金监管，可以是银行，可以是房管机构的国有公司，也可以是中介第三方公司，有了资金监管的二手房交易流程，一般都很安全。

当然，最重要的是买房人要有这个风险管控意识，能够接纳各方专业的服务介入，而不是排斥，那么流程就会相对比较顺畅。

毕竟，对于不经常买卖房屋的非专业人士而言，有些信息是不对称的，虽然过程中会有疑惑，但这并不妨碍购房交易的安全性，流程基本上都是模式化的，而且相关机构对于二手房交易的监管也很负责到位。

基本上，二手房交易的流程，简化而言就是：

①和房东议价、签合同

→②向房东支付定金和首付（可做资金监管）

→③向银行贷款、面签贷款合同

→④贷款审批下来，约房东过户、银行出新证、办抵押

→⑤银行支付尾款（一般是直接向房东支付尾款）

→⑥交钥匙、水电物业交割等

基本上就是这么个流程，很多都已经规范化、流程化了，不管是银行金融行业，还是房地产经纪行业，监管都很规范严格，需要本人当面到场的时候，中介和相关机构会通知，所以，流程会有专业人士来把控，房东和买房人，需要重点关注的，其实就只有房子本身的品质。以及房价是否合适而已。