二手房过完户房子漏水怎么办？

已过户的二手房在未交房前

水管破裂导致财物损坏的

损失应由谁来承担？

简要案情

2020年5月26日，陈某与丁某签订房屋买卖合同，以385万元的价格购买一套房屋，当日就办理了产权过户手续。约定7月30日交房，交房当日付清尾款5万元。7月25日，丁某搬离房屋，但第二天楼下住户发现楼上漏水。遂向物业反映，物业联系丁某，经检查，系厨房一处隐蔽水管破裂，致地板及部分家具被淹，部分地板已起拱。双方就赔偿事宜产生争议，陈某拒绝收房。丁某则单方将水淹的实木地板用复合地板进行更换修复。因双方对逾期交房、损失赔偿产生争议，陈某诉至法院。

原告陈某认为：1、就修复方案协商未果的情况下，被告单方进行的修复存在以下问题。一是工期短，地面未干燥即施工，对门框，衣柜等亦受潮但未作修复；二是原来为实木地板，现以复合地板修复，品质降低。因地板有发霉风险，原告对房屋重新进行了装修，除一间卧室的地板仍为复合地板，对其他房间的复合地板均作了拆除和更换。被告的修复大部分为无效修复，仍应赔偿损失。2、丁某逾期交房，每逾期一天，按合同约定按总房价款的每日万分之五支付违约金。3、延期交房，丁某应赔偿无法正常入住产生的租金损失。陈某共提出了14万元的赔偿请求。

被告丁某提出：为了按时交房，被告提前五天搬家，搬家后第二天水管爆裂，这是意外事件，被告没有任何过错，产权已过户，风险应由原告承担。被告没有违约的主观意图，房屋存在瑕疵，被告可以在交房后正常维修，与合同约定并不冲突。但原告采取了对双方都不利的做法，坚决不收房，根据合同的约定，附属设施不合格不代表房屋不能交付，租金损失是无法预见的间接损失，不应由被告承担。被告在修复时对地面已作烘干处理，原告怀疑地板会发霉，将新安装的复合地板拆除，扩大的损失应由原告承担。

争议焦点

1、产权过户后实际交付前，水管破裂的淹水风险由谁承担；

2、逾期交房违约金与租金损失能否得到支持。

法院审理认为：

合同法第一百四十二条规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。二手房交易有特殊性，产权过户与房屋交付不一定同时完成，本案即是约定的实际交付日期滞后产权过户登记一个多月。法院认为，应正确理解合同法第一百四十二条规定的“交付”，如遇到地震、海啸等不可抗力导致标的物的损毁、灭失，在产权过户后应由买方承担。对于水管老化破裂导致的物的损失，并不属于合同法第一百四十二条所规范的对象，而是物的瑕疵担保责任所要解决的问题。换言之，出卖人对标的物隐含着标的物无隐蔽瑕疵的承诺，案涉水管老化属于隐蔽瑕疵，与房产是否过户登记或实际交付无关。故原告要求被告支付地板泡水等导致的财产损失，有法律依据。

合同约定被告逾期交付房屋，“每逾期一天，按总房价款的每日万分之五支付违约金”，同时又约定“甲方交付房屋的附属设施或装修不符合约定，按不符部分的市场价格承担赔偿责任。”被告辩称，其于7月25日即已搬家，发生淹水事故后，不是被告不愿交付，而是原告以赔偿金额未谈拢为由拒绝收房，根据合同约定，即使发生了意外事故，导致屋内设施有所损坏，被告亦是“按不符部分的市场价格承担赔偿责任”。法院认为，被告的该项辩称意见有合同依据，法院予以采纳。故对原告要求被告承担逾期交房的违约金的诉讼请求，法院不予支持。对于原告主张的租金损失，评估报告确定维修工期为一个月(不包含房屋装修后去除异味的等待时间)，原告主张该房如出租，租金大约为5000多元，被告则辩称租金大约为3500元左右。法院参考同地段的租金水平，结合本案案情，因维修期间原告确实存在不能入住的居住利益损失，法院酌情确定被告承担5000元的租金损失。

法院最终判决：被告支付原告各项损失共计三万余元，驳回原告其他诉讼请求。

法官说法

孝陵卫法庭庭长 陈文军

问：买卖合同中标的物的风险何时转移？

法官说法：《民法典》第六百零四条规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。根据上述规定，标的物的风险在交付时转移。产权过户是一种交付行为，如果发生泥石流、地震等自然灾害导致房屋灭失，应以产权过户时间来分配风险，即灭失的损失应由作为产权人的买受人承担。但本案中，二手房的交付往往滞后产权过户的日期，在房屋钥匙交付前出卖人搬家后发生漏水，风险由谁承担，实践中有两种观点。一种观点是风险转移说。即钥匙交付前风险仍由出卖人承担。另一种观点是瑕疵担保责任说。这个观点的依据是《民法典》第六百一十五条，即出卖人对所出售的物负有瑕疵担保义务。这是出卖人承担的无过错责任。无论适用哪种观点，对本案的判决结果并无影响，因漏水发生在房屋钥匙交付之前，出卖人均应承担赔偿责任。

问：如何评价被告单方修复地板的行为？

法官说法：在双方就修复方案协商未果的情况下单方修复的做法不妥，导致矛盾复杂化。基于民法典的绿色原则，从物尽其用、节约资源的角度，如果原告愿意利用，可以相应地减少被告赔偿的数额，如果原告有合理的理由(如龙骨未干有发霉的风险)不愿意利用，则被告的修复费用有不能抵偿原告损失的风险。