容积率包括地下建筑面积吗？

地下室的建造成本很高，相信大家都有所听闻，我举例一个自己在管理的工程项目，给大家借鉴分析。此工程的规模为地下两层，建筑面积为11600平方米，土建安装进度已基本完工，汇总建设成本如下：

1、基坑支护建设金额2011万元，折合为地下室每平方米1733元；

2、土方工程建设金额210万元；折合为地下室每平方米181元；

3、桩基础工程建设金额2330万元；按地上地下4.2万平方米综合分摊，折合为每平方米554元；

4、地下室土建及装修工程建设金额3236万元，折合为地下室每平方米2789元；

5、消防给水工程建设金额252万元，折合为地下室每平方米217元；

6、配电工程建设金额154万元，折合为地下室每平方米132元；

经上述综合统计汇总，此地下室的单方造价为每平方米5600元，建造成本是相当高的了，当然，该工程项目是有其特殊原因，建设条件比较艰难，因为是靠近河边，且有两层深地下建筑，地基为砂质土为主，所采用的基坑支护设计方案是“三轴搅拌桩+钢筋混凝土旋挖桩+钢筋混凝土支撑梁”，建设费用是很高。

地下室的建造成本既然如此之高，兼且施工难度和施工风险也不少，为何建设单位仍然热情于选择建设两层地下室结构呢？其实最主要是考虑到以下两个因素：

1、容积率。容积率是指地上总建筑面积与用地面积的比率，形象一点来说，就是建设商开发建设的地上建筑面积与购买地块面积之比，例如：某地块的容积率是2.5，如果地块面积是2万平方米，那么按容积率计算，开发商需控制建设地上建筑面积在5万平方米以内，否则就会超容。

大家应该注意到了，容积率限定的是地上的建筑面积，而对于地下的建筑面积，是不计算到容积率当中的，即地下室是由开发商根据自己的规划需要而建设。

容积率是地块的一个重要指标，政府出售土地时就已设定的规划指标，容积率的高低会直接决定地块的价值。

2、车位配比。车位配比是指小区住宅的总套数，与小区设置的车位总数的比值。这是城市规划指标，现在的新建住宅小区，车位配比基本都在1：0.8以上，即100套住户，需要配置车位80个。当然，每个城市的配比都会有所区别，越是人口密度大的城市，配比要求越高，反之则会降低。

车位配比虽然是一个硬性规划指标，但并没有规定在地下室建设，也可以在地面或者楼上建设，只要满足配比就行。不过，地上建设的车位就会占用容积率，也就是会减少了开发商的可销售建筑面积了。这是对于一些寸土寸金的高房价城市来说，设计地上建设车位是一件非常值得商榷的事，基本没有开发商会选择。

另外，随着现在建筑技术的进步，建筑装备条件的提高，地下的建筑空间拓展越来越大，比如上海中心大厦的地下室有5层之多，说明开发地下的建筑技术越来越成熟与可靠，这也是很多开发商选择建造多层地下室的因素之一。

总的来说，地下室建造规模的决策，是要综合多个因素，与规划指标、开发技术、市场价格等等密切相关。

天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。实际上起决定考量因素的是“利益”，大家认可否呢。