什么是得房率和容积率（得房率和实际使用面积）

得房率的算法是套内面÷套型建筑面积，容积率等于地上总建筑面积÷用地面积。具体来讲，得房率是指扣除公摊面积后的房屋实际使用率，其高低会影响室内的居住舒适度。举个例子，100平米的户型公摊面积25平米，则得房率为75%，即实际可使用面积为75平米。另外，容积率又称建筑面积毛密度，其高低会影响整个小区的居住舒适度。再举个例子，有块100平米的地，盖了3层楼，每层面积50平米，那它的容积率即为1.5，可以看出，容积率低意味着小区人口密度更低。

本文知识点：

1、得房率、容积率分别是什么意思

2、得房率高低对居住品质有何影响

3、容积率高低对居住品质有何影响

一、得房率和容积率

这两个词基本上是每一位购房者在买房过程中都会听到，但因为购买新房项目时，通常楼栋还没建起来，购房者无法直观了解，所以仍存在一定疑惑。

1、得房率通俗来讲，就是指买房之后，业主实际可支配的建筑面积与每户建筑面积之比。

而且，得房率会受到房型结构、楼盘形态、物业类型和公共活动区域大小的影响。根据目前市面上的普遍情况来看，高层建筑得房率通常在72%左右，别墅、洋房等底层建筑得房率在88%左右，而办公楼通常为55%。

2、容积率简单来讲，就是指建筑面积毛密度。一个正常的居住小区，高层住宅容积率一般不超过5，多层住宅一般不超过3。

根据2021年全国土拍的基本情况，政府在土地出让文件中，通常会规定该宗地块未来建设住宅、商业的具体容积率，而开发商会根据规定的容积率，结合地块形态、成本等因素，来决定该地为未来建造哪种住宅形态。一般1.5-1.8容积率的地块，开发商会建设洋房。，2-3容积率的地块未来会建成高层住宅，容积率低于1的，开发商大概率会建别墅、叠拼等产品。

二、得房率高低，决定购房者的钱花得值不值？

除了知道得房率怎么算以外，还需要明确一点，那就是得房率其实是购买房屋的一个非常重要的指标。简而言之就是，得房率过低会导致购买单价过高。

举个例子，假如购房者花500万买了一套100平米的房子，算下来单价5万/平。如果该户型得房率85%，即实际使用面积为85平，折算单价就是5.88万/平。但如果该户型得房率只有70%，那么折算单价高达7.14万/平。

钱花有没有花在实处，得房率能很直观地体现出来。

但因为得房率会受到建筑形态的影响，所以购房者在筛选过程中也要具体案例具体分析。比如高层住宅，装两部电梯自然比装一部电梯更便利，对应的公摊面积就会更大。

因此可以看出，得房率还与小区整体的居住舒适度有关，开发商需要在个人与公摊之间做好权衡，在最大限度保证业主利益的同时，也要做好公摊部分，让业主出入更加舒心。

影响得房率的因素主要包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。

三、买的是“鸽子笼”还是高端小区？看容积率

看完上述内容，购房者对容积率已经有了一定认知，但还不够直观。

以上两张图片可以看出，容积率高的小区，楼栋排布紧密，不仅采光会受影响，居住舒适度和安全按行也更低。反之容积率低的小区，视野开阔，布局合理，整体居住氛围更好。容积率高低具体影响有以下几点：

1、小区规划

高容积率的小区，对土地使用率也会很高，因此开发商会在规定范围内尽量把楼层建高、建密，绿地的比例也会相应地减少，居住的生活环境与品质自然会受到影响。

另外，楼间距过近导致私密性不足、小区内道路狭窄、停车位不足也是高容积率小区经常遇到的问题。

2、人口密度

容积率高的小区，也意味着人口密度会很高。电梯出行等待时间长、公共设施压力大、小区内部喧闹声大、邻里矛盾等问题基本都会出现，小区环境整洁程度也无法得到保障。上述会直接影响居民的居住舒适度。

3、安全问题

高容积率小区对应的居住密度也会更大，每日出入人员冗杂，小区安全无法得到更好的保障。所以高容积率的住宅不仅要加大监控设备的密度，对安保要求也会更高。

反之，容积率低的小区，楼间距也会更开阔、绿化更好，居住舒适度也会更高。

其实，容积率高和容积率低，就像是头等舱和经济舱的区别，孰好孰坏一目了然。因此，建议购房者在选房的时候，可以在预算范围和区域内，尽可能地选择容积率更低的楼盘。