首付不够,公积金来凑:近百城打开公积金政策工具箱

首付不够，公积金来凑。

近期，多地住房公积金中心发布公告，允许公积金直接用于买房首付，向市场注入购买力。

据记者不完全统计，去年7月“因城施策促进房地产市场平稳健康发展”提出以来，至少有82个城市出台公积金新政支持居民购房，其中有29个城市已经可以用公积金支付首付款。

本轮公积金大松绑，政策空间有多大？回顾过去二十年，公积金在历次宏观调控中扮演着什么角色？在本轮政策松绑大潮中，一些公积金贷款率已经偏高的城市，未来是否会出现流动性风险，需要审慎对待。

多地打开公积金政策工具箱

5月17日，国家统计局公布4月70城商品住宅销售价格指数，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨的城市个数减少，环比涨幅回落，其中二手住宅环比涨幅回落更为明显。房地产市场复苏进程缓慢。

自去年7月国务院常务会议提出“因城施策促进房地产市场平稳健康发展”以来，各地公积金政策陆续调整。据记者统计，目前至少有82个大中城市出台公积金新政支持住房消费，被纳入国家统计局监测的70个大中城市中，已有65个城市出台了更积极的公积金政策。其中，沈阳、大连、南京、青岛、郑州、合肥等13个城市已支持在购房首付中使用公积金。

公积金直接用于支付首付，可以缓解职工在购房早期的筹资压力，排除买房路上最大的“拦路虎”，使得购房交易更加顺畅。过去，各地为了配合房地产市场的调控政策，要求购房首付须是自有资金，职工需自筹首付，再向公积金中心申请贷款。

除了支持首付之外，各地的松绑政策还包括，提高公积金贷款上限，允许多孩家庭在贷款上限基础上再上浮；降低公积金贷款对首付比例的要求；提高“商转公”贷款额度，优化流程、增加提取频率等等。

政策调整后，一些地方的公积金提取和贷款快速增长。以青岛为例，新政于去年下半年实施，今年1~4月，该市住房消费的提取、贷款发放金额均实现两位数增长；4月，公积金贷款同比增幅达到104%，发放金额突破历史单月最高值；支持职工购房、租房、偿还贷款等住房消费提取金额同比增长21%。

唐山市的公积金新政侧重支持青年人群购房，取消了首套房公积金贷款与余额挂钩的制度。自今年4月1日新政施行以来，该市青年群体贷款发放额平均增加了约25万元，购房占比提升4个百分点，需求也明显提升。

将释放多少购买力？

眼下，各地纷纷松绑公积金政策支持住房消费，向市场注入购买力。公积金有望向住宅市场提供多少“弹药”？

2021年，全国住房公积金完成缴存2.92万亿元，提取2.03万亿元，发放贷款1.4万亿元。也就是说，2021年公积金通过提取和贷款向居民释放了3.43万亿元资金用于住房消费和还贷。如果以近5年提取和贷款的平均增速计算，2023年该数字有望逼近4万亿元。

公积金贷款是和购房行为相对密切的指标。截至2021年末，公积金缴存余额8.19万亿元，贷款余额6.9万亿元，个人住房贷款率（年末贷款余额与缴存余额的比率，下称“贷款率”）为84.18%。

业界通常认为，住房公积金的贷款率低于85%，表明公积金的流动性偏宽松，政策尚有一定的放松空间；85%~90%属于正常区间，91%~95%为流动性偏紧，95%以上为流动性紧张预警，100%则为流动性不足。

2022年全国公积金报告尚未发布，但从主要城市发布的最新公积金报告来看，2022年全国的贷款率预计不会比2021年明显上升。如果参考2021年数据，以贷款率90%为流动性预警线，预计全国公积金可以释放4763亿元增量贷款资金；如果以95%为流动性不足的上限，预计可以释放8857亿元增量贷款资金。

值得注意的是，上述资金并非全部用来购买新房，偿还房贷也是重要去向。不过，公积金只是住房消费专用款，不管是用于首付还是还贷，这些资金都支持了住房消费，尤其是刚需和改善型需求。