二季度楼市迎来淡季,高能级城市房地产发展空间仍大

近期气温不断升高，但楼市已开始步入淡季。伴随着前期积压的购房需求释放完成，4月以来主要城市的新房、二手房市场活跃度普遍下滑，购房者置业热情下降。专家在接受中国经济时报记者采访时表示，5月房地产销售继续回落，6月市场走势是关键，房地产仍需要政策加力支持。但也有专家认为，楼市走势符合预期，二季度可能迎来市场底部。

二季度市场迎来淡季

6月-8月是楼市传统淡季，接下来才是楼市传统的“金九银十”旺季。“从目前的市场形势来看，对未来3个月的房地产市场我们依然保持谨慎态度，很难有快速反弹，市场对房地产的预期依然较弱，开发企业还是保持谨慎甚至收缩的策略。”5月29日，建诚智库负责人苑承建在接受中国经济时报记者采访时说，目前并不调整全年预期。

“今年年初，我们预计二季度有可能迎来市场底部，现在我们依然坚持这个判断，市场不好但也没那么悲观。”苑承建预计，2023年全年楼市成交量将小幅上涨。不过，他同时指出，二季度市场应该会下探到短期底部，是否能够走出反转，要看楼市政策的支持力度和宏观经济的恢复情况。

根据中指研究院数据，4月份，重点100城成交面积环比下降超两成，低基数下，同比增长超40%；重点15城二手住宅成交约1370万平方米，环比下降16.3%，同比增长近8成。进入5月，市场延续环比回落态势，企业推盘节奏亦明显下滑；前三周，重点50城新房成交面积较4月周均下降接近两成。

中指研究院市场研究总监陈文静对中国经济时报记者表示，在各地楼市调整压力不断增加的背景下，近期部分核心一二线城市开始优化调控政策，上海、广州等城市调整公积金政策，杭州、南京部分街道或区域放松限购，但整体调控力度仍较为有限，对提振市场活跃度、修复市场预期的效果并不明显。

2023年以来，热点一二线城市土地拍卖热度有所回升，绝大多数三四线城市土地市场仍低温运行。“热点城市土地市场热度较高，对当地房地产市场会形成一定的支撑。但整体来看，当前全国房地产市场调整压力依然在增加。”陈文静说。

陈文静表示，房地产市场企稳仍受到多个因素的影响和制约：第一，我国宏观经济仍面临较大下行压力，居民收入预期并未出现明显好转，是制约购房需求释放的关键因素之一。第二，房价下跌预期仍在。根据中国房地产指数系统百城价格指数，4月，百城新建住宅价格环比上涨0.02%，与上月持平，但百城中环比下跌的城市数量增加；百城二手住宅价格环比继续下跌，市场预期仍较弱。近期部分城市房企降价促销的情况增多，也进一步影响了房价的整体预期。第三，近期个别房企偿债压力较大、部分城投风险上升，也对市场预期形成扰动。

高能级城市房地产发展空间仍大

西南财经大学教授蒋南平在接受中国经济时报记者采访时指出，当前楼市普遍出现两极分化，总体上来看，市郊和中心城区房价走势各异，市郊的房价在普遍下滑，而市中心的房价在上涨。

蒋南平指出，从房企的角度来看，不同房企心态也是各异。一些房地产商想降价，急于回笼资金，但考虑到成本也不敢降得太多，所以当前楼市形成了买卖双方相持的状态。还有一部分房地产商本身有实力，但在行情不好的时候捂盘惜售，等待机会。

“从全国来看，人口向大城市流入的趋势并未改变。从区域层面来看，强省会战略对于人口吸引力有显著的推动作用。”苑承建认为，从楼市月度累计降幅来看，2022年下半年以来降幅已基本趋稳，市场进入筑底阶段。尽管销售规模有所回落，但高能级城市或区域内人口流入较多的城市，房地产行业发展空间依然较大。

陈文静认为，短期市场走势仍存在较大不确定性。在当前市场调整压力较大的背景下，亟须中央及地方政府给予楼市更大力度的政策支持，以稳定购房者的置业信心和预期。