“精装”变“惊装”,买房竟成了开盲盒?实际交付与样板房差距较大

上海宝山区一精装房楼盘今年初交付时，遭到不少业主投诉：不仅存在装修问题，甚至连水、电、地暖都无法正常使用。

“精装”变“惊装”，买房竟成了开盲盒？！市人大代表包玉倩调研发现，买房者面临的困境之一就是买完精装房遭遇维权难，建议相关部门尽快完善相关法规，建立行业标准，加强精装房监管。日前，这份建议得到主办部门的答复。

实际交付与样板房差距较大

看完精装的样板房，岑女士爽气地付了定金。结果房屋交付时，与她当初看到的样板房相去甚远，不仅空间小了不少，涂料也换了品牌。

“从选房那一刻起，消费者就处于弱势地位。”包玉倩说，在购买精装商品房的交易中，消费者经常会遇到实际交付与样板房差距较大的情况。他调研发现，房地产开发企业销售预售精装修房时，一般会设置样板房，依据《商品房销售管理办法》有关规定，未在合同中明确说明商品房的交付标准是否与样板房一致的，实际交付的商品房应当与样板房一致。“但是房地产开发企业往往在销售完商品房时，就会拆除样板房，导致消费者举证困难。”

消费者遇到的第二个“坑”是，装修材料品牌、型号、工艺等不明，且与公示不一致。代表调研发现，开发商在售楼处和公众号上公示的交付标准，常常采用“XX品牌或同等品牌”的措辞，而房屋预售合同中约定的交付标准与公示的交付标准基本会有差异。正式签署合同时，消费者并没有谈判能力，不可能修改合同。

“有时装修价格也不透明，且没有标准。”包玉倩调研发现，有的开发商对装修价格不做具体约定，或者约定了也无法与后期实际装修投入进行复核。对于一些如空气质量等较为个性化的标准缺少约定。

消费者为啥遭遇维权难

“精装”为何变“惊装”？“买卖双方的话语权不对等。”在包玉倩看来，消费者在买房过程中，需要提前支付数额不小的认筹金，一旦选房成功，认筹金自动转为首付款，若此时放弃签订合同，开发商将没收全额认筹金。房屋预售合同的正式版本只有在缴纳完首付款后才正式签订，且预售合同内的条款和约定，消费者并无要求调整的空间。而开发商经常会利用资本和信息不对等的优势，拟定对自身比较有利的条款，比如在交付使用条件方面，先签订商务部的格式合同，再让买受人签订《补充协议》，而补充协议中的标准要比之前那份格式合同的标准低，买受人无从选择，只能接受。

我国商品房预售制度中关于交付标准的规定主要适用于传统的毛坯房，而精装房交付标准并无相关法律、行政法规对应位阶的规定，消费者也不具备专业验房能力。“乍一看感觉都挺好的，也许住个几年没什么事，但是时间越久问题越多，漏水、开裂、脱落防不胜防。”包玉倩说，主管部门在核发商品房交付许可证时，一般仅以毛坯商品房的交付标准为依据，实际上降低了交付标准。

为此，包玉倩建议，尽快出台地方性精装修房规定和地方标准，明确装修质量、细化各类装修问题的赔偿标准，为调解此类纠纷提供法律依据。“与动辄几百上千万的房屋价格相比，《商品房销售管理办法》对于开发商的罚款金额最高只有10万元，无法产生震慑作用。”包玉倩建议，加强监管和加大处罚力度，严厉打击开发商在成品住房开发建设过程中恶意违约、偷工减料等违法违规行为。

加强全装修住宅验收管理

“我们将积极研究制定具体措施，完善住宅精装修质量验收相关技术标准，提高精装修质量。”市住建委表示，将加强全装修住宅工程质量验收管理，分两个阶段进行验收。第一阶段：在装饰装修施工前，进行基层工程交接检验验收；第二阶段：全装修完成后，工程竣工验收前进行分户验收。分户验收合格的，由建设、设计、施工、监理等单位分别在《上海市住宅工程质量分户验收表》盖章、签字确认。

如何避免实际交付房与“样板房”差距过大？市住建委表示，将要求建设单位按照规定公示主要建筑材料、参建单位及项目负责人信息等。交付使用前，应公开质量承诺书、质量保修负责人及联系方式等信息。要求建设单位在房屋销售宣传时，遵守合同、广告法律法规规定，不得进行虚假宣传，房屋销售合同约定的质量标准应与所销售房屋实际标准一致，同时应明确是否与“样板房”或者宣传的质量标准一致。

市住建委表示，将严厉打击开发商在商品住房开发建设过程中恶意违约、偷工减料等违法违规行为，及时向社会曝光典型案例，规范市场秩序。因工程质量问题不能确定施工进度和竣工交付日期的，建设行政管理部门会同房屋行政管理部门根据国家和本市房屋预（销）售管理相关规定，不予核发项目预售许可证，或不予出具销售方案备案证明，已核发或出具的，可以采取暂停网签等措施。

“本市已建立住宅全装修质量管理相关制度，基本涵盖了从设计、报建、施工、审图、竣工验收、竣工备案等开发建设过程。”市房管局表示，下一步，将会同市市场监管局，修订、完善现有《商品房预（销）售合同》（示范文本），在现有合同中约定的精装修商品房所用的装修材料的材质、品牌、型号等内容的基础上，进一步明确相应的违约责任。同时，发挥行业协会作用，设立商品住宅全装修配置自律标准和规范、协调处置机制，维护购房者权益。