房地产救,还是不救?还有大招吗

2023年7月3日，中国房改启动25周年之际，中国的房地产业正处于深度调整之中。

去年四季度，伴随“金融十六条”“三支箭”等支持房企融资政策的出台，市场普遍判断，房地产业的政策拐点已经出现。但是半年多时间过去，房地产市场的拐点尚未到来，在经历今年一季度的“小阳春”之后，市场在4月迅速转冷。与此同时，房企资金状况没有明显改善。

正是在这样的背景下，6月以来，各种有关房地产救市的“小作文”不断在网上出现，却又一次次落空，目前市场的变化似乎系于更大力度救市政策的出现。

而在救与不救的踌躇之间，人们更关心的问题似乎是如何“救市”才是有效的。房地产行业，还能像过去十余年一样，成为经济复苏大盘中的关键一步棋吗？

救，还是不救？

“我们已经听到北京楼市政策风声，或是取消北京城六区以外区域限购，或是将‘认房又认贷’改为‘只认房不认贷’，或是降低首付比例，特别是目前二套六成的首付比例。”类似的“政策风声”已经在市场中流传多时，只不过期待中政策落地的时间点从5月推至7月。

更大力度的“救市政策”会否出台？这已经成为当今中国房地产市场的最大悬念。

“作为从业人员，当然非常期望政策支持，比如一线城市二套房首付、利息降低，部分区域适当放开限购等。但从理性角度看，上一次LPR仅下调10个基点，如此克制的货币政策，可能预示未来刺激房地产的政策会比较克制。”全国房地产经理人联盟理事邓浩志向《中国新闻周刊》表示，如果有更大力度的房地产刺激政策，应该会在近期推出，否则后续推出的可能性不大。“可能经过综合衡量，决策层认为‘挺过去’或许更有利。”

关于“救，还是不救”的讨论已经在舆论场进行多时，主张“救”的人士往往会强调房地产业于中国经济的重要意义。

6月底，中房集团原董事长孟晓苏在题为“中国房地产业2023年能否重启”的演讲中提及一组数据，2021年，中国房地产业销售额达到历史峰值18.2万亿元，但是却在去年下跌近5万亿元至13.3万亿元，房地产市场去年下降的销售额比汽车市场一年的销售额还大。

房地产业被视为启动内需的关键，甚至有“救楼市才能救内需”的观点，不仅因其销售额较高，也因其对周边产业的带动能力。“房地产业萎缩，空调可能也卖不出去。”孟晓苏曾引用截至去年11月居民新增储蓄15万亿元的数据表示，拿出其中的三分之一购房、装修，能够顺利启动楼市。此言一出，舆论哗然。但是他随后澄清说，只是鼓励银行里有大量存款的人购房。

但是亦有观点认为，中国的房地产市场已经达到“天花板”。

“房地产已经进入正常的行业调整时期，减价、减量、减速，如果非要将它拉到医院抢救，反而会让市场扭曲。”万通集团创始人冯仑担心，如果“救市”让房地产市场更加扭曲，还不如不救。

与冯仑一样，王石也在比照中国与其他国家房地产市场的发展阶段，“30年前，大和房屋曾经是日本三大住宅开发公司之一，75％的收入源自买地、建房、卖房，如今其服务收入已经占比76％，万科便在参考日本经济发展来到平稳时期后房地产市场的变化。”

但是依然有观点认为房地产业短期内仍有不小的发展空间。野村证券中国区首席经济学家陆挺便认为，去年中国城镇化率为65.2％，但城市户籍人口只占全国人口的47％左右，外出农民工人数约1.7亿。“我们保守估计有城镇住宅需求的农民工及其家属人口为2.2亿，扣除在工作居住地已经拥有城镇住房的4％的农民工人口，实际住房需求约为1亿套。”

“美国房地产业已经有246年历史，最近十多年强势复苏，拉动美国经济持续增长。”显然，孟晓苏认为只有25年历史的中国房地产业尚未触及“天花板”。

他认为，一些评论在使用虚假数据证明中国房地产业已经触及“天花板”，比如称中国人均住房面积已经达到50平方米，但是统计局数据显示，中国城镇人均住房建筑面积36.52平方米，北上广深则更低。

有经济学者向《中国新闻周刊》表示，从中长期来看，需要引导房企从增量开发向存量服务转型，也就是从开发商转变为运营商，但是这种转变不可能在一夜之间完成，短期内仍需要解决当下面临的问题。

关于房地产业对于中国经济的意义，时任国务院副总理刘鹤曾在今年年初表示，从未来看，中国仍处于城市化较快发展阶段，巨大的需求潜力将为房地产业发展提供有力支撑。他表示，房地产业是中国国民经济的支柱产业。与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40％，房地产业相关收入占地方综合财力的50％，房地产占城镇居民资产的60％。

房地产业需要一场软着陆。相比于“救，还是不救”，更为现实的问题可能是“怎么救”。

去年四季度，伴随着“金融十六条”“三支箭”等金融支持政策的出台，外界曾评价房地产业政策拐点已经到来，但是相关政策出台已逾半年，房企流动性仍难言改善。

一线城市松绑，能起多大作用？

金融机构对房企的信心需要房地产市场支撑，销售回款显然对于当下的房企至关重要。“只有促进房地产销售好转，才能推动市场信心恢复，进而带动房地产投资改善。”中指院的研报称。

但是当前房地产市场依然萎靡不振。楼市在2023年第一季度短暂回暖之后，于第二季度再度转弱。中指研究院数据显示，在第一季度，全国重点100城新建住宅销售面积同比增长18.6％。2月和3月环比持续上行，但4月和5月环比分别下降26％和8％。

连万科这样的头部房企也销售不及预期。万科董事会主席郁亮提到，今年4月，一二线城市新房成交环比下降26％，5月又环比下降了2％，6月的先行指标显示，一手房来访量环比下降7％左右，二手房带看量也下降10％左右，这意味着市场销售不容乐观。

“短期内，市场确实还承受较大压力，合理需求没有得到释放，成交亦未达到合理水平。”郁亮称，影响当前市场表现的是短期预期，购房者对未来预期不确定或不明朗，修复信心和市场氛围需要时间。“但长期需求基础和购买力依然存在，市场不会饱和。”

问题的核心是，当下信心和市场氛围如何修复？在种种“救市”政策中，取消限制性措施成为市场更多的呼声。

中指院研报称，从稳定市场角度看，核心城市仍然存在着政策优化的空间。比如一二线城市认房又认贷政策还可以优化，首付比例可以降低；一二线城市可以采用一区一策的方式促进郊区去库存；限价政策调整上限，让价格回归市场；二套房贷利率、交易税费进一步降低等。

“核心政策是要取消限购，取消消费领域的限制性措施，直接激活楼市。”孟晓苏认为，取消限制性措施，特别是一线城市限制性措施，是激活楼市的关键。现在的救市政策，是滑稽救市，一手做人工呼吸、输氧，一只手还掐着病人的脖子。“我从来没有说过救楼市，我只是希望把掐脖子的这只手挪开，不再掐脖子了，病人慢慢就能缓过来。”

房地产一方面极度宽松，但另一方面还在持续限购限贷跟限价，为什么要卡着脖子输氧气？上海财经大学校长刘元春此前撰文解释：这种现象出现反映了我们目前陷入了涨价与降价同样的困局，陷入了短期和中长期的矛盾，也陷入了长效机制和新开发模式如何破题的一些难题。“因此新一轮房地产的调整路径会很复杂……单纯的市场刺激，很难复苏，还可能产生严重的后遗症。”

孟晓苏则建言松绑一线城市房地产限购政策。“2016年楼市去库存是从北上深率先起步，带动了强二线，带动了二线，带动了三线城市，带活了全国，这是我们中国的经验。一线楼市的启动才能辐射、带动到全国各地。”

年初开始，孟晓苏便提议北上广深带头取消限购，并从“商改住”起步。半年时间过去，谈及北京如何平稳的取消限购，他仍然建议从郊区、“商改住”做起。

此外，政策空间还来自改善型需求。乐居最新调研显示，有购房需求人群中换房改善占比达3/4。首套房贷利率的加点下限有过多次优化，而二套房贷尚未调整。邓志浩也提醒记者，一线城市一些改善型需求目前受到限购政策的制约，比如购买三套房依然有诸多限制。

在市场呼吁放开限购的情况下，据长江证券首席经济学家伍戈的统计，因城施策虽继续，但力度弱于过往。本轮房价同比下跌城市占比处于历史高位、销售下行的最大跌幅和负增时长均创历史之最（2023年为两年复合增速），但限购城市占比却仍保持在历史均值左右。

特别是今年以来，一线城市松绑楼市的步伐仍然谨慎。

上海、广州、深圳等一线城市的楼市调整政策更多限于公积金政策适度松绑，均提出针对多子女家庭提高公积金贷款额度。如广州住房公积金管理中心6月28日发布通知，为贯彻落实积极生育支持措施，生育二孩及以上的家庭（至少一个子女未成年）使用住房公积金贷款购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度上浮30％。

至于为何一线城市松绑限购始终谨慎，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，结合近期商品房市场的走势，社会消费品零售总额低迷的现状，意味着必须要修复底层预期、就业和收入，而出台松绑一线城市限购、限贷等政策，可能带来的政策效果并不大，反而触碰到了“房住不炒”“不以房地产作为短期刺激经济的手段”等顶层要求，得不偿失。

显然，楼市政策之外的更多因素正在决定居民对于房地产市场的预期。

孟晓苏说，从境外的经验来看，在楼市下跌预期中，有钱、有需求的人也不愿意回到楼市。

如何让他们回到楼市？孟晓苏说，“我们看到每次楼市低迷的时候都会采取一些措施，一些市场现在又到了这个时候，会不会出台一定的措施？”

这个问题暂时没有答案。