推动“物业区域化管理”，4个小区统一物业管理

最近，上海闵行区古美路街道建管中心主任于琪让辖区内的上海易达物业管理有限公司对一条路的管理成本做出全年核算：为了管好这条路，过去一年投入了多少人力、物力？路面增加的73个临时停车位产生的收入，能不能覆盖其管理成本？

这条位于漕宝路1508弄东兰兴城区域内的街坊道路，“Y”字形的走向把建于2000年初的玉兰苑、蕙兰苑、东兰新村、木兰苑4个住宅小区分割开来。由于产权分属4个小区，这条街坊道路长期无人管理。人车混行、交通混乱的状况，令周边6000多位小区居民苦不堪言，时常打电话向各方投诉。

“四不管（4个小区都不管）区域”怎么破？古美路街道在上海闵行区房管局的支持下做出尝试：4个小区通过召开业主大会，表决通过由同一家物业公司对小区进行管理，此前无人管理的街坊道路成了物业“责无旁贷”的工作内容。据了解，上海不少小区之间都存在无人管理的街坊道路，成为“脏乱差”的代名词，东兰兴城的尝试，说明物业区域化管理能以较少的成本改变“社区最后一公里”的面貌。

一条街坊道路，4个小区“只用不管”

闵行区古美路街道东兰兴城内有一条“Y”字形的道路，是夹在玉兰苑、蕙兰苑、东兰新村、木兰苑4个住宅小区之间的街坊道路。“Y”字的三个顶点，分别是位于漕宝路、龙茗路和东兰路的三个社区出入口。

据4个小区所在的东兰一居民区党总支书记徐辉介绍，这片住宅区于2000年初建成，从那时起，这条路就承担了4个小区与外部联通的功能，三个出入口长期“双向通行”；2015年之后，随着这片社区入住人口和私家车数量的激增，“双向通行”的“Y”字道路每到上下班高峰就被堵得水泄不通。到了深夜，还曾因为路面无路灯照明、无专人管理等缘故，多次发生车辆碰擦交通事故。

“但街坊道路不属于市政道路管理范畴，道路保洁管理、绿化养护、设施维修长期处于缺失状态。”面对东兰兴城街坊道路因无人管理产生的乱象，街道和居委会想过不少办法，曾对这段路进行环境清理、停车管理等工作，但由于缺乏统一、长期的管理办法，治理效果差强人意。而和街坊道路的管理状况相比，4个小区内的情况总体平稳，“因为那是各家物业公司的分内事”。

如果各家物业公司都跨前一步，这条路不就有人管了？但现实是，由于“4个小区体量不大，物业费普遍不高”，哪家物业公司都没有管理积极性。

那么，如果4个小区都由一家物业公司管理呢？在闵行区房管局的指导下，古美路街道制定完善工作方案，根据各小区的物业服务合同情况，花了三年时间，让东兰兴城“区域化物业管理”项目落地——经过街道、居民区及业委会等多方努力，东兰兴城的4个小区通过召开业主大会和公开招投标物业服务企业，将这片社区从之前的“由不同物业公司分别管理”变为“由同一家物业企业统一管理”。

记者从上海市物业管理事务中心获悉，上海不少“袖珍”体量的小区，具有建造年代早、环境设施老旧的特点，加上由不同物业服务公司提供服务，无法实施集约化管理，物业费维持十多年前标准，服务成本却不断上升，导致入不敷出，达到原先的服务水平也很勉强，更不要提满足居民对居住品质提升的期盼。在业内人士看来，物业区域化管理，将是提升社区治理效能的有效方式。

有了管理方，各方群策群力推动治理

7月3日下午，记者从龙茗路进入东兰兴城。顺着街坊道路一路向前，能看到道路右侧已成整齐的临时停车区域，下午3时，该区域内尚有不少空位；道路左侧则留出了足够的空间，供车辆、行人通行。一位刚刚停好车的木兰苑小区的业主尤女士表示，她对街坊道路治理现状很满意，“物业接手管理后，不仅路面干净有序了许多，还为周边居民增加了70多个停车位”。

“所有的改变发生在物业区域化管理完成后。”据闵行区房屋管理事务中心物业管理部负责人孙维介绍，4个小区由同一家物业公司实施管理后，街坊道路有了可委托管理的条件。古美路街道通过住宅小区治理资金的投入，启动了对东兰兴城“区域化物业管理”项目的配套工程。

为了确保街坊道路有序通行，道路上加装了监控摄像头等技防设施  谢飞君摄

“街道建管中心通过住宅小区综合管理联席会议牵头平安办、管理办、网格中心等相关职能部门群策群力，为街坊道路的有序运行做工作，具体包括调整机动车通行方式、道路改造、社区门头改造、岗亭设置以及安装道闸、路灯、技防设施等。”于琪说，以前东兰兴城的街坊道路共有漕宝路、龙茗路、东兰路三个出入口，街道安装道闸和岗亭后，调整为“双进双出”，即漕宝路、龙茗路为两个进口，漕宝路、东兰路为两个出口。“经过这个调整，小区机动车能有序进出，避免了交会拥堵。”

徐辉坦言，街坊道路由“三进三出”变成“两进两出”，一开始居委会也担心居民投诉，毕竟一部分居民不能在离家最近的出入口随意进出了。不过由于社区整体面貌得到了明显改善——街道将部分街坊道路进行拓宽，从原来的平均6.8米拓宽至7.5米，并设置人行步道，安装了照明路灯和技防设施，“大部分居民对改变都非常支持，个别一开始对开车绕行不满的居民，也因为不再经历堵车困扰而改变了态度”。

从无人管到有人管，物业公司的管理成本也大大增加了。“三个出入口，光门岗就多了3个，所以街道各部门也要想办法为物业公司增加收入。”于琪介绍，古美路街道建管中心在街坊道路上划出的73个临时停车位，在缓解小区停车难的同时，也为物业增加了收入。

值得一提的是，虽然4个小区由一家物业公司统一管理，但在具体的管理中，每个小区依旧各有门岗。“同样是一辆车进入街坊道路道闸，如果该车辆之后开进某个确定的小区，则按照该小区停车规约对车辆收取停车费；如果车辆未进小区，停在街坊道路上，则按照临时停车收费标准额外收费，用于补贴街坊道路的管理成本。”易达物业经理虞荣国说。

以治理街坊道路为契机，推动“物业区域化管理”

“闵行区古美路街道实施社区一体化物业管理，是政府、企业、居民多方推动的一项尝试，本来脏乱差的街坊道路，成了推动多个小区实施‘物业区域化管理’的抓手。他们的尝试，也为本市其他小区的物业服务、社区治理提供了思路。”上海市物业管理事务中心物业科科长虞文珏告诉记者，街坊道路大多是因地块开发过程中建设主体或建设进程不同等原因形成的，即便车辆秩序管理、绿化和道路设施养护等工作可以一并委托物业企业管理，但因物业企业与业主签订的物业合同是在小区红线范围内提供服务，无法“走出小区”，导致无主街坊道路成了“脏乱差”的“社区最后一公里”。

“作为社区的内部道路，它们不属于市政道路管理范畴；但因为道路不在小区内部，小区物业管不了，往往存在人车混行、交通混乱、交通隐患突出等问题。”于琪介绍，东兰兴城“区域化物业管理”项目启动至今已近一年，目前各小区及街坊道路的物业管理运行平稳有序，居民们已经感受到“区域化物业管理”对小区治安、环境治理、街坊道路畅通等产生的积极作用，“现在这一片社区因街坊道路而发生的投诉几乎为零。”

上海有不少街坊道路，都存在无人管理的状况，后续可以把这个经验做一些推广。”孙维认为，这样的操作能够突破物业管理发展瓶颈，弥补街坊道路的管理短板，但经济账也不容忽视。“经过测算，因增设街坊道路各类管理、维保人员，物业企业运营成本增加，即使扣除停车管理收入，目前运行状态下，物业企业仍有一定亏损。后续，社区要引导小区业主形成‘优质优价’的物业服务理念，在认可物业服务的基础上，通过推动物业费合理上调、规范停车管理、物业企业充分利用有限资源降低成本等前提下，实现‘区域化物业管理’项目的自我造血。